Выбор участка для строительства дома

22.08.2019Владимир Баженов

Еще в древности люди знали, что нельзя построить дом на любом приглянувшемся клочке земли. К выбору места будущего жилища отец семейства подходил со всей ответственностью. На помощь приглашали опытных старших родственников, старейшин племени, строительных мастеров. До сих пор в деревнях придается значение некоторым народным приметам. Например, хорошим выбором считается зона, где любит лежать домашний скот. А вот если прием с прутиками на наличие подземных вод, который известен и сейчас, дал положительный результат, в таком месте избу точно не поставят.

В двадцать первом веке при решении вопроса о постройке собственного дома учитываются другие факторы. С развитием инфраструктуры, промышленности, увеличением городов выбрать подходящую земельную территорию для загородного дома стало еще труднее.

В этой статье будут охвачены наиболее важные и распространенные вопросы:

  • О чем стоит спросить себя до начала поисков участка.
  • Документальная часть. Какие бывают виды собственности участка и формы строительства.
  • Расположение и окружение. На что, кроме расстояния от города, обратить пристальное внимание.
  • Технические характеристики. Зависимость площади земли от размера дома, оптимальная форма земельного участка и другие важные пункты.

Вопросы себе

Для начала список вопросов, ответив на которые, вам будет гораздо легче приступить к поиску места для загородного дома.

  1. Как много времени планируется проводить в новом жилье: это будет дача для отдыха только летом, коттедж для кратковременных визитов на праздники, или дом, где вся семья проводит время 12 месяце в году.
  2. Если жить в доме планируется постоянно, где расположены место работы, учебы, детский сад и другие важные регулярно посещаемые членами семьи места: в том же населенном пункте или на расстоянии?
  3. Транспортный вопрос. Как вы будете добираться домой и уезжать в город? Есть личный автомобиль у каждого члена семьи, или нужно будет учитывать режим работы местного общественного транспорта?
  4. Максимальная сумма, которую вы готовы потратить на все возможные затраты (покупка земли, строительство дома, уплата налогов, подключение электричества, газа, скважина, септик и так далее).

Документы

Дачи больше нет

В 2019 году произошли небольшие изменения в земельном законодательстве. Такие понятия как «дачный участок», «дача», «дачное объединение» ушли из официальной терминологии. Остались только СНТ и ОНТ (садоводческое/огородническое некоммерческое товарищество).

Основное отличие СНТ И ОНТ:

  • Если земля оформлена для огородничества, на ней разрешено возводить только некапитальные строения (без фундамента).
  • Здание на садовом участке можно официально признать жилым домом (и получить там прописку), если оно соответствует предъявляемым требованиям. Этот вопрос регулируется постановлением Правительства РФ от 28.01.06 № 47.

Свой или арендованный?

Существует два способа приобрести участок: можно либо взять в собственность, либо снять в аренду.

  • Большинство людей считает, что «свой» участок — это залог спокойствия.
    Делай что хочешь, не нагрянет внезапно администрация и не скажет, что используемая вами земля будет изъята для каких-либо государственных нужд.
    Минус в том, что в таком случае придется платить большее количество налогов.
  • Арендованный участок в этом плане обойдется дешевле.
    Однако бывает так, что государство использует землю для других потребностей: выставляет на торги, под муниципальное строительство и тому подобное.

СНТ или ИЖС?

Кусок земли для индивидуального жилищного строительства будет стоить дороже, чем аналогичная по площади территория в садоводстве. Но у них существует ряд преимуществ:

  • Право полного и единоличного распоряжения участком
  • Как правило, развитая инфраструктура
  • Возможность жить постоянно и получить прописку
  • Расположены в пределах населенных пунктах (получение медицинской помощи, социального обслуживания: детский сад, школа и т.д.)

Минусы:

  • Ограничение по этажности дома (до 3-х этажей)
  • Заселиться может только одна семья
  • Нельзя использовать для коммерческих целей
  • Налог выше, чем в других случаях

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

  • Придется вступить в товарищество, где все вопросы решаются путем голосования на общем собрании
  • Решения согласовываются с другими участниками, поэтому приходится брать официальное подтверждение — разрешение на проведение любых работ на участке, принадлежащем вам
  • Часто возникают сложности при регистрации дома в собственность
  • Выплата регулярных членских взносов, размер которых отличается в зависимости от количества участников, времени года и тарифов фирм, которые нанимаются для решения насущных проблем (охрана, вывоз мусора)
  • Как правило, на территории отсутствуют больницы, школы, детские сады и тому подобные учреждения

Границы участка

Лет десять-двадцать назад между соседями часто возникали споры из-за неразберихи в документах по поводу того, где и чья территория заканчивается. Сейчас ситуация обстоит намного лучше, но случаи совпадения границ встречаются. Поэтому проверять планы участка перед покупкой следует особенно тщательно.

При существовании возможности побеседовать с соседями обязательно воспользуйтесь ею.

У кого можно купить участок?

  • У собственника — физического лица.
    Здесь нужно тщательно проверить все документы — случаи обмана особенно часто встречаются при этом виде сделки. Документы о наследовании, согласие супруга или супруги, отсутствие арестов, обременений, кадастровый учет. Свои нюансы есть в каждом случае.
  • У государства, то есть на торгах у муниципалитетов.
  • У девелопера — лица, которое занимается строительством нового поселка.

Что делать, чтобы не остаться обманутым?

Примерный список документов, которые стоит попросить у продавца:

  • Выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней указывается: владелец, характеристики, кадастровый номер, форма собственности, наличие ареста, обременений
  • Технический паспорт участка с планом, границами и объектами на нем
  • Паспорт владельца
  • Документ о праве собственности на участок

В зависимости от того, кому принадлежит земля (частное лицо или муниципалитет), формы собственности, наличия в сделке супруга/супруги частного лица, несовершеннолетнего ребенка список бумаг будет отличаться.

Изменения в законах происходят часто, поэтому даже в интернете не всегда можно найти актуальную, достоверную информацию.

Идеальный вариант — помощь юриста, специализирующегося на земельных вопросах.

После того, как все вопросы об аренде/покупке, ИЖС/СНТ вы для себя решили, можно сказать специалисту примерно следующее: «Я хочу приобрести землю в собственность. Построю там дом, в котором буду жить с семьей постоянно». Это облегчит задачу, и юрист поймет, что от него требуется. Также при оформлении бумаг не стесняйтесь спрашивать значение непонятных терминов.

Расположение и окружение

Удаленность от города

Как правило, расстояние до крупных населенных пунктов влияет на стоимость участка. Но иногда экономия того не стоит. Нужно заранее продумать, как добираться до работы, учебы и так далее. Если есть личный автомобиль — обратить внимание на дорогу: асфальтовая или грунтовая. В идеале посмотреть на ее состояние лучше всего в весеннюю пору. Если машины нет, выясните, какой транспорт ходит в сторону населенного пункта, как часто, в какое время, как далеко от остановки расположен участок.

Также есть минусы и близкого расположения к городу. Через несколько лет уютный загородный коттеджный поселок в зеленой зоне может оказаться в эпицентре строительства нового микрорайона. Приятно ли вам будет жить в окружении многоэтажек?

Чтобы такого не произошло, постарайтесь узнать план застройки территории хотя бы на ближайшие 10-15 лет.

Инфраструктура

Особенно актуальным вопрос становится, если в загородном доме проживают постоянно.

Первое, на что обращают внимание — это магазины. Сколько их, как далеко расположены, ассортимент, цены, режим работы.

Второе — аптеки. Часто возникает необходимость в элементарных средствах первой помощи: пластырь, бинт, лекарство от простуды, аллергии, обезболивающее.

Многие не придают значения, но между тем обязательно стоит выяснить наличие медицинских учреждений: поликлиники, травмпункта, стоматологии, крупной больницы. Особенно актуально, если в семье есть дети, пожилые или люди с серьезными заболеваниями.

Для семей с детьми, планирующих постоянно жить в выбранном месте, важно наличие детского сада, школы.

Блага цивилизации

  • Электричество.
    Подключение к общей сети обходится около тысячи рублей. Узнайте, сколько квт/час вы будете получать. Для бытовых нужд (чайник, телевизор) достаточно 3-5 единиц. А чтобы обогревать дом, требуется, как минимум 10-15 квт/час.
  • Газ.
    Самостоятельно покупать баллоны, если планируется обогревать дом этим способом, очень дорого. Общественный газопровод дешевле в несколько раз. Но за подключение к нему нужно быть готовыми отдать около двухсот тысяч рублей.
  • Водопровод.
    Собственная скважина становится все более популярным вариантом. Обойдется в зависимости от условий от нескольких десятков до сотен тысяч.
  • Канализация.
    Центральная встречается не так часто. Установка личного септика, как правило, обходится около 30-40 тысяч рублей.
  • Утилизация мусора.
    Распространенная проблема в новых поселках. Выяснить, где, как часто, кто и по какой цене будет этим заниматься стоит сразу.

Идеальный вариант — выбрать населенный пункт, где все установлено и проложено до вас. Вкладываться в каждый из этих пунктов по ходу строительства довольно затратно.

Ситуация, когда жители поселка совместными усилиями оплачивают проведение газоснабжения или электричества бывает выгодной. Если таких вкладчиков много. Когда же всего пять-шесть собственников — это обойдется дорого.

Устанавливать самостоятельно — еще дороже.

Если при покупке участка уверяют, что в скором времени все будет — верить можно лишь при наличии подтверждающих документов.

Отдельный вопрос по водоснабжению. Больше половины собственников планируют обзавестись личной скважиной. Казалось бы, вариант идеальный. Но есть несколько моментов:

  • Уточняйте уровень грунтовых вод: возможно, они находятся так глубоко, что технически к ним не пробиться
  • Состав воды не всегда пригоден для питья
  • В определенных зонах запрещено бурение скважин
  • Высокая стоимость работ и последующей эксплуатации

Всегда нужна предварительная разведка специалистами.

Кстати, если грунтовые воды находятся к поверхности ближе двух метров, вам грозит подтопление.

Экологическая обстановка

  • Заранее узнавайте о расположении крупных предприятий: фабрик, заводов и так далее. Токсичные отходы могут быть в атмосфере, ближайших источниках воды, почве.
  • Имеет значение не только расстояние, но и направление ветра в течение года.
  • Военные полигоны, места захоронения опасных отходов, крупные мусорные свалки — их близкое соседство может стать неприятным сюрпризом.
  • Крупные автомагистрали помимо выхлопных газов приносят постоянный шум.

Окружающий ландшафт

  • Участок на берегу реки или озера. Живописный вид обеспечен, но слишком близкое расположение к воде несет угрозу затопления.
  • Дом на краю обрыва. Открывается неповторимый вид, но если породы под домом рыхлые, возможен обвал.

Здесь же выделяются еще два пункта. Во-первых, деревья на территории. Это красиво, экологично и является мечтой типичных городских жителей. Но они часто создают проблемы при строительстве дома. Либо, когда в дальнейшем вы захотите расшириться в сторону огорода, гаража или чего-то еще. Спилить деревья бывает трудно как технически, так и юридически. Во-вторых, иногда участки продаются с ветхим жильем на его территории. Его снос и расчистка площади тоже потребуют определенных материальных ресурсов.

Соседи

Важный фактор при выборе места, в котором планируете жить. При этом алкоголики, скандалисты и наркоманы — это далеко не худшие варианты. За городом возможности расширяются.

К примеру, соседи могут сдавать дом для вечеринок и праздников. В таком случае постоянный шум, громкая музыка обеспечены.

Также многие занимаются сельским хозяйством: стадо кроликов, мини-птицеферма с сотней куриц или даже настоящие коровы. Звуки, запахи и другие радости сельской жизни. При этом, если все документы соседи оформили правильно, ваши жалобы ни к чему не приведут.

Кажется, что невозможно учесть все вышеописанные моменты. На самом деле, стоит один раз просмотреть карту, вычеркнуть категорически неподходящие зоны. И дальше уже по пунктам разбираться на месте. Не бывает, что все негативные факторы собираются в одном месте. Кто-то не замечает дорожного шума, а многие совершенно не против наличия под боком фермы с экологически чистыми продуктами.

Технические характеристики участка

Размер

Площадь участка — безусловно значимый критерий. Но обязательно стоит осмотреть на месте (или хотя бы по карте) и форму участка.

Идеальная форма: квадрат, или прямоугольник с небольшой разницей смежных сторон.

Неудачный вариант: длинные, узкие участки, участки сложной, неправильной формы.

Дело в том, что этот параметр важен при планировании дома. Идеальное соотношение: один к десяти. То есть для дома площадью 100 квадратных метров нужно минимум 1000 квадратных метров.

От дома до границы территории оставляют расстояние минимум в три метра.

Рельеф

Плоская, ровная поверхность лучше подходит для строительства дома. Даже минимальный угол наклона увеличивает затраты: потребуется поднимать цоколь. Если же наклон крутой, то стоимость строительных работ возрастет в разы. Как вариант, придется построить полноценный цокольный этаж. Или проводится процедура выравнивание участка. А она стоит немаленьких денег.

Тип грунта

Строительные технологии позволяют возводить здания практически на любой почве. Но для того, чтобы жилье простояло много лет, нужна предварительная подготовка.

От грунта зависит, сколько и какого фундамента потребуется. И каких затрат это потребует.

Фундамент — это основа, он принимает на себя вес строения и всего, что в нем находится. При изменении температуры, сильных осадках, землетрясениях от фундамента в большей степени зависит, выстоит ли дом.

При его неправильном подборе могут возникнуть проблемы: от трещин в стенах до полного обрушения строения.

Перед началом строительных работ следует учесть:

  • Тип грунта и его пластичность: глинистая, песчаная, суглинок, супесь, торфяной, скалистый грунт.
    Торфяная почва считается практически непригодной для строительства, так как со временем торф сильно меняет свойства. А вот крупнозернистая песчаная почва считается неплохим вариантом. Глинистые породы имеют свойство вспучиваться зимой, потребуется фундамент глубиной около 2-х метров. Скальный грунт достаточно устойчив, но редко встречается и создает проблемы при возведении подвалов, цокольных этажей.
  • Тип строения: общая площадь, этажность, есть ли в плане подвал, цокольный этаж.
  • Материал: кирпич, газобетон, дерево и другие.
    Например, удельный вес кирпичной стены толщиной 12 см около 200 килограмм на квадратный метр. А 15 см стены из бруса — всего 120.
  • Глубина промерзания грунта.
  • Глубина залегания грунтовых вод.

Человеку без специальных знаний провести самостоятельных анализ этих параметров невозможно. Лучше воспользоваться услугами специалиста. И выполнить исследование в летнее время года. Занимаются такими экспертизами компании, занимающиеся геологическим исследованием грунта. Кроме результатов вам дадут рекомендации по строительству.

В заключение

Выбрать место для будущего жилища — ответственная и сложная задача. К решению подходите без лишней спешки и с запасом времени и сил.

  • Прочитайте законы о формах собственности и отличиях
  • Изучите рельеф местности
  • Интересуйтесь планами администрации на окружающую территорию
  • Зафиксируйте ближайшие объекты, которые представляют потенциальную угрозу или дискомфорт
  • Посетите лично выбранную территорию
  • Побеседуйте с людьми, проживающими в понравившемся месте
  • Обращайтесь за помощью к людям и организациям, специализирующихся на проблемных для вас вопросах.
1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звёзд (2 голоса, в среднем: 4,50 из 5)
Loading...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Поделиться: